房地产是怎么玩完的

昨天跟父亲拉家常，他说村里那些常年外出吊顶、装入户防盗门、贴瓷砖的老乡们老早就回来了，都反应工地上没活干，另外前几天了解到县城一个碧桂园的楼盘停工了，这个楼房交付了两栋，另外几栋卖出没交付的楼盘已经停工了好几个月。

正好之前做了些功课，今天跟大家聊聊房地产，为什么头部地产公司几乎无一例外都遭遇困境，规模越大问题越大。

前不久碧桂园发了个公告，无力偿还一笔到期4.7亿港元的债务本金，同时预期无力按期偿还所有境外债款，就算宽限一定时间也无力偿还。

我查了下，据某财经机构的统计数据，碧桂园公开发行的美元债，存续的就有24只，规模合计为202亿美元，折合人民币约1470亿元。

这还只是部分境外的债务，加上境内的，没人知道具体多少，万亿级别是毫无疑问的，现在还不上了……

还不上债的表面原因是房子卖不出去，比如今年前9个月销售额同比下降43.9%，9月份更是同比下降80.7%，期房卖不出去，回笼不上资金，资金链断裂，还不上债，已经卖出去没交付的期房后续都有可能烂尾。

桂碧园跟恒大有个共同点，他们开发的楼盘主要在三四五线城市。恒大暴雷的时候，在建项目778个，目前碧桂园在建项目多达3000多个，是恒大的四倍多，碧桂园造成的负面影响恐怕不比恒大小。

头部民营地产商接连出险暴雷，有老板的问题，更有老板之外的问题，这些老板都是时代的商人。

比如说恒大，2016年6月，恒大成立20周年庆典，台下高朋满座，台上许老板风光无限，透露了自己的发家之路。

1996年，恒大在广州成立，开发的第一个楼盘叫「金碧花园」，没钱买地，恒大从银行贷了500万，付了土地定金，从而获得地块开发权。

首期没钱开工建设，就找愿意垫资入场的建筑公司合作，条件是许诺向建筑公司让渡更多利润，保证他们赚到更多。

达到预售标准后，为了快速回笼资金，首期以2800一平亏本销售，两个小时团购一空，入账8000万，这就是恒大起步的第一桶金，有了这笔资金，恒大迅速推进了「金碧花园」后续第二期第三期第N期的开发。

依靠超强的执行力，「金碧花园」创造了“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年收益”的地产行业记录。

为什么许老板初次创业就能大获成功一鸣惊人，这里必须聊聊他之前的经历。

1958年，许老板出生在河南一个贫困农家，一岁三个月母亲病死，许老板由父亲和奶奶拉扯大，高中毕业后回到村里务农。

两年后(1975年)，中断十年的高考恢复，许老板抓住了这个难得的改命机会，他报考了清华大学，结果是落榜，许老板从此获得一个外号———许清华。

由此可见，许老板志存高远且有胆魄，或者从某种意义上说，他是一个赌徒，一个敢下大注的赌徒。

第二次高考，许老板学乖了，求稳报了难度低一两个数量级的武汉钢铁学院，这次他成功了，以周口市第三名的成绩被武汉钢院录取。

大学毕业后，许老板分配到河南舞阳钢铁公司，去车站接他的是车间主任，因为高考中断10年，人才断层，厂里十几年没有来过大学生，许老板被重点培养，入职就当上了车间主任助理，半年后升车间主任。

许老板在舞钢一干就是10年，得过不少奖状，但再也没有升过职，离职之前还是车间主任。

至于离开的导火索，一说是违规倒卖废料被厂里处罚，另一说是违反计划生育被处罚，恰好当时(1992年)南方改革开放如火如荼，很多体制内人辞职下海经商，34岁的许老板顺势成为其中一员，怀揣2万块只身跑到深圳准备大干一场。

毕竟是大学生出身的大国企基层干部，许老板很快在一家小公司找到工作，被老板委以重任当上了办公室主任，因表现出众，第二年许老板被派到广州开拓房地产业务。

许老板从0到1，操盘了一个叫做「珠岛花园」的楼盘，主打面向普通白领阶层的中小户型，大获成功，仅仅三年，把公司做到3个亿规模。

刷够经验之后，许老板自立门户创办了恒大，驾轻熟路迅速开展业务并拿到大结果。

房地产是一个资金密集型行业，地方政府负责征地拆迁三通一平，地产公司从地方政府手里买地，地方政府拿到钱后给公务员发工资，以及投资基建配套顺便更好再卖地，地产商盖房子销售回款赚钱，再买地再开发再销售。

房价的一大半都进了地方政府的口袋，开发商整体利润率并不高，15%的已经算很高了，为了赚到更多的利润，开发商有足够的动力想尽办法多拿地，房价单边上涨的时候，地皮增值比卖房子赚钱来得更快更轻松，李嘉诚在大陆拿地动不动捂个十几年，转手把地皮一卖盆满钵满，后面政府规定拿地之后多少年内必须开发否则没收地皮，才把漏洞给堵上。

这里大致解释一下期房预售制度，地产商把房子开发到一定程度，比如说主体结构封顶，就可以对外销售期房，假如某套房子定价100万，业主首付30万到开发商账户，并向银行按揭贷款70万，理论上这个70万不是立马转到开发商的账户，而是转到专用的监督账户，后续根据房屋开发进度分批次转给开发商。

设立监管账户是为了保障购房款专款专用，确保业主的购房款只用于所购楼盘的后续开发，避免开发商违法挪作它用从而导致楼盘烂尾。

但现实中我国购房款的监管并没有严格落实，开发商违法挪用监管账户资金几乎是行业惯例，最近这些年楼盘烂尾频发，就是开发商早前挪用了监管账户的购房款，又搞不到钱来支持楼盘后续的开发导致烂尾，业主拿不到房子，但银行的按揭贷款一份不能少还。

开发商挪用监管账户资金去干啥呢？当然是去拿地，在房价地价单边上涨周期，开发商发疯似烧钱储备土地，没有土地储备的公司是没有未来的，有段时间地王频出，就是开发商内卷拿地所致。

恒大成立的时候，光广州就有2000家大大小小的房地产公司，许老板靠那一招空手套白狼 + 「高周转」迅速做大做强。2004年，恒大就跻身中国地产公司10强榜单。

因为前期拿地消耗过多现金，08金融危机，恒大差点资金量断裂，许老板跑到香港陪几个富豪打牌，打了几个月，得到大佬们支持度过难关，并顺利上市，迎头赶上09年四万亿大水漫灌，坐上火箭一飞冲天。

许老板彻底放飞自我，为了更多拿地，恒大想尽各种办法搞钱，找银行贷款、找信托融融资、境内境外发债都只是常规操作，同行都这么干，恒大的不同之处在于骚操作更多，比如控股(盛京)银行然后掏空银行，搞P2P平台吸收存款，这些平台给到客户的利息高达15%甚至20%，当然，保险公司也是必须搞的。

除了各种途径搞钱，恒大还搞了一堆跟地产没有关联的业务，比如：

恒大民族歌舞团(2010年)

恒大文化(2010年)

恒大音乐(2012年)

恒大足球(2012年)

恒大冰泉(2013年)

恒大乳业(2014年)

恒大畜牧(2014年)

恒大粮油(2014年)

恒大光伏(2014年)

恒大医美(2015年)

恒大人寿(2015年)

恒大汽车(2015年)

恒大金服(2016年)

恒大歌舞团之于许老板，大概有如云娘之于沈一石，歌舞团的价值在于娱乐自己和结交贵客，许老板或许没有指望歌舞团直接盈利，上面的其他业务，无一例外都是赔钱货。

房价单边上涨，购房需求旺盛的时候，击鼓传花的游戏是可以玩下去的。

2017年，许老板以2800多亿元的财富登顶中国首富。

之后一方面随着P2P暴雷，新冠疫情，人口出生率断崖式下跌，社会面经济活力下行，失业率攀升，居民购买力萎缩，房地产销售下滑，地产商回笼资金受阻。

另一方面房住不炒，三道红线严格限制地产公司融资能力，双重打击之后，开发商现金流断裂，楼盘烂尾频发，这又进一步劝退了原本想要买房的人群，房地产销售进一步断崖式下跌。

当然，房产销售断崖式下滑，最最核心的原因，是因为房子已经严重过剩，行业周期进入尾声，种种原因，这两年地产商密集迎来暴雷期。

恒大最早暴雷，纯粹因为许老板玩的最狂野。

最后向大家提个问？

恒大们的游戏，社会面危害无穷，很难发现其中的猫腻吗？为什么没能及时制止？

早在2012年，有个叫做Citron的老外公司，研究恒大几个月之后，发了一份做空报告，结论是：

恒大地产的处境十分糟糕，已经资不抵债。

过去恒大一直向投资人汇报虚假的信息，贿赂、过度支出以及表外交易支撑起了恒大的财务报表，以至于在过去的一年中，连中国财政部都因其虚报财务数据而对其进行了处罚。

恒大滥用了资本市场的支持以及中国政府慷慨的贷款，以换取一个人的中饱私囊、其自负的无限扩大，并将股东的钱挥霍在其个人的各种爱好上。

恒大地产已经误导了投资人，并代表了中国新型资本主义之糟粕中的糟粕。

无论是被资本市场所抛弃，还是为中国政府所惩罚，无论是中国经济硬着陆还是软着陆，恒大的最终结局都是注定的。唯一不确定的只有时间，为此我们将拭目以待！

2012年的做空报告，今天看来何其深刻何其正确，然而老外还是天真，不懂国情。

2016年，这家公司被香港证监会处罚，做空恒大获利160万港币被没收，5年禁入香港证券市场。

2015年5月，老外评级机构标准普尔认为：恒大2014年业绩报告显示的财务状况恶化程度超过预期，并预计未来12个月内不会出现任何明显改善。将恒大的信用评级由“BB-”下调至“B+”。

而然，2015年6月，国内三家最大信用评级机构中诚信证评、大公国际、联合评级齐齐给予该笔境内债最高信用等级AAA，同时三家机构亦都给予发责主体恒大以AAA的主体最高信用等级，评级展望为稳定。而作为国内最大、亦是最具权威性的三家信用评级机构，同时给予一家企业该最高信用评级，前所未有。